Qiymətləndirmə zamanı adətən üç əsas yanaşma (metod) tətbiq edilir. Lakin xüsusi hallarda əmlakın real bazar dəyərini müəyyən etmək qiymətləndirici fərdi yanaşmalar tətbiq edə bilər. Misal üçün müvafiq obyektin mövcud vəziyyətdə analoq əmlakla muqayisədə bazar dəyəri çox aşağı olduğu zaman qiymətləndirici xüsusi yanaşma ilə əmlakdan daha səmərəli istifadə imkanlarını nəzərə almaqla real bazar dəyərini müəyyən edə bilər.
APARILMIŞ HESABLAMALAR
Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında Azərbaycan Respublikasının 25 iyun 1998-ci ildə qərara aldığı qanuna əsasən № 510-İQ Maddə 9 birinci bənd: qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında mövcud qanunvericilik çərçivəsində qiymətləndirmənin forma və metodlarını müstəqil seçmək hüququna malikdir.
MÜQAYİSƏLİ YANAŞMANIN KÖMƏKLİYİ İLƏ QİYMƏTLƏNDİRMƏ OBYEKTİNİN DƏYƏRİNİN MÜƏYYƏN EDİLMƏSİ
Bu yanaşmanın tətbiq olunmasının əsaslandırılması o faktla bağlıdır ki, qiymətləndirmə obyektinin dəyəri birbaşa olaraq analoji obyektlərin satış qiymətlərindən asılıdır. Hər bir tutuşdurulmuş satış qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilir. Aralarındakı mövcud fərqlərlə bağlı olaraq tutuşdurulmuş satış qiymətlərinə düzəlişlər edilir.
Müqayisəli yanaşmadan istifadə edərkən Qiymətləndirici aşağıdakı işləri həyata keçirmişdir:
- Məlmatların toplanması, daşınmaz əmlak bazarının öyrənilməsi, alqı-satqı və satış təklifləri üzrə sövdələşmələrdən analoqların seçilməsi;
- Satış qiyməti, təklif olunan qiymətlər, sövdələşmə qiymətləri, fiziki xarakteristikaları, yerləşdiyi yer və digər şəraitlər ilə bağlı olaraq hər bir seçilmiş analoq üzrə məlumatların yoxlanılması;
- Satış şəraiti, fiziki xarakteristikası, yerləşdiyi yer, satış müddəti üzrə hər analoqun qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisəsi və təhlili;
- Aralarındakı və qiymətləndirmə obyekti ilə olan müxtəlifliklərlə bağlı olaraq hər bir analoq üzrə təklif olunan qiymətlərə və ya satış qiymətlərinə edilən düzəlişlər;
- Analoqların korrektə qiymətlərinin razılaşdırılması və qiymətləndirmə obyektinin dəyəri ilə bağlı nəticənin çıxarılması.
Məlumatların toplanılması mərhələsində Qiymətləndirici analoji obyektlərin baş tutmuş alqı-satqı sövdələşmələri barədə həmin sövdələşmələrin prakitiki olaraq qapalı aparılması səbəbindən sənədlərlə təsdiq olunmuş məlumatları kifayət qədər toplaya bilməmişdir.
Buna səbəb yerli işgüzar dairələrdə bu məlumatların məxfi rejimdə saxlanılması praktikasının olmasıdır, belə ki, daşınmaz yaşayış obyektlərinin satışı üzrə və sövdələşmələrlə bağlı sənədlərlə təsdiq olunmuş məlumat bazalarına sərbəst yol tapmaq qeyri-mümkün sayılır.
Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin analoqlarla müqayisəli təhlili zamanı Qiymətləndirici açıq mənbələrdən (mətbuat orqanları, rəsmi İnternet-saytları və s.) götürülmüş analoji obyektlərə təklif olunan qiymətlər üzrə məlumatlardan istifadə etmişdir. Bu cür yanaşma Qiymətləndiricinin fikrincə ən əvvəl o nöqteyi nəzərdən öz təsdiqini ona görə tapmışdır ki, potensial alıcı daşınmaz əmlakı əldə etmək qərarına gələrkən, o əvvəlcə cari bazar təkliflərini təhlil edir, müqayisə edilən obyektin bütün üstünlükləri və çatışmamazlıqlarını nəzərə alır və bundan sonra əldə edilməsi nəzərdə tutulan obyektin (mənzilin) mümkün qiyməti barədə yekun nəticəyə gəlir.
Real sövdələşmə qiymətləri ilə bağlı baza məlumatlarına sərbəst yol tapmağın qeyri-mümkünlüyü dünyanın əksər ölkələrinin qiymətləndiriciləri üçün ənənəvi bir hala çevirilmişdir. Qiymətləndirici ədalətli olaraq belə qənaətə gəlir ki, açıq mənbələrdə dərc olunan məlumatlar əsl alqı-satqı sövdələşmə qiymətlərinə daha yaxındır və qiymətləndirmə sahəsindəki qanunvericilik tələblərinə daha çox cavab verir.
Beləliklə, hesablamalar zamanı Qiymətləndiricilər tərəfindən təklif qiymətləri ilə bağlı məlumatlardan istifadə edilmişdir. Buna görə də Qiymətləndirici (müvafiq düzəlişlər nəzərə alınmaqla) belə fərz edir ki, şəxsin «təklifi artıq qarşı tərəfdən qəbul olunur və onlar arasında müqavilə bağlanılır».
Qiymətləndirmənin aparılması zamanı bazarda qiymətləndirmə obyekti ilə yerləşdiyi yer, iqtisadi, maddi, texniki və digər xarakteristikaları ilə analoq təşkil edən bir neçə obyekt təklif edilmişdir. Analoqlar barədə məlumatlar Qiymətləndirici tərəfindən təhlil edilmiş və Hesabatdakı cədvəllərdə göstərilmişdir.
Analoq-obyektlərin qiymətlərinin təhlili zamanı analoqlar və qiymətləndirmə obyekti arasında mövcud olan fərqlərə düzəliş edilmişdir. İnkaredici (mənfi) düzəlişlər o hallarda tətbiq edilir ki, analoq öz göstəriciləri ilə qiymətləndirmə obyektini üstələyir, müsbət düzəlişlərdən isə o vaxt istifadə olunur ki, analoq öz göstəricilərinə görə qiymətləndirmə obyektindən geri qalsın. Düzəlişlərin dərəcəsi Qiymətləndirici tərəfindən ekspert yolu ilə və yaxud mənzilin ümumi dəyərinin müqayisə elementlərinin xüsusi çəkisi əsasında müəyyən edilir.
Qiymətləndirici aşağıdakı düzəlişləri nəzərə almışdır:
- Evin tipi
- Evin tikildiyi il
- Evin yerləşdiyi yer
- Mənzilin yerləşdiyi mərtəbə
- Ümumi sahə
- Balkonların (lociyalarıni) sayı
- Mənzildəki bəzək işlərinin vəziyyəti və səviyyəsi
- Telefonun olması
- Texniki sistemlər
- Metrodan hansı məsafədə yerləşməsi
- Gediş-gəliş yolunun vəziyyəti
Buna baxmayaraq uyğun satışların müqayisəsi metodu ilə alınmış bazar dəyəri obyektin təcili alqı-satqısı,girovu və s. zamanı ən çox istifadə olunan metoddur. Bu metod açıq rəqabətli bazarda əmlakın ən çox satıla biləcəyi qiyməti göstərir.
XƏRC METODU
Daşınmaz əmlakın xərc metodu ilə dəyərin müəyyən edilməsi anoloji yeni uyğun obyektin hazırkı vəziyyətə gətirilməsi üçün ümumiləşdirilmiş göstəricilər əsasında (aşınma nəzərə alınmaqla) cari qiymətlərlə hesablanmış çəkilə biləcək bütün xərcləri hesablanma prosesini göstərir və nəticədə alınmış qiymətin üstünə torpaq və yaxşılaşdırmaların dəyəri əlavə edilir. Bu metod dəyərin və uyğun olaraq aşınmanın dəqiq nəzərə alındığı hallarda daha yaxşı nəticələrə gətirib çıxarır ki, ekspertlərmiz də bu fikri əsas olaraq götürmüşlər.
Xərc metodu hər hansı analoji obyektin yaradılması (tikintisi) zamanı çəkilən xərclərin dəqiq hesablanması üçün daha münasibdir. Əmlakın sığortası, vergiyə cəlbolunması, dəqiq ilkin və cari balans dəyərinin müəyyən edilməsi hallarında xərc metodu daha münasib nəticələrin alınmasına gətirib çıxarır.
Xərc metodu ilə obyektin dəyəri onun, yerləşdiyi yerin tikinti üçün hazır vəziyyətə gətirilməsi (torpaq sahəsinin alınması və tikintiyə başlamaq üçün icazə səndlərinin alınması və s.), tikintinin həcmi və təmir xərcləri ilə müəyyən olunur.
Obyektin bərpa dəyəri analoji obyektin qiyməti əsasında müəyyən olunur.
Analoji obyekt kimi funksional təyinatlı, həcm-planlı və konstruktiv quruluşuna görə qiymətləndirilən obyektə uyğun olan eyni tipli bina nəzərdən keçirilir.
Gəlirin kapitallaşdırılması yanaşması – qiymətləndirmə obyektindən gözlənilən gəlirin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi metodlarının məcmusudur.
Gəlirin kapitallaşdırılması metodu ilə hesablama gözləmə prinsipinə əsaslanır və əsasən də qiymətləndirilən obyektin gələcəkdə gətirəcəyi gəlir əsasında müəyyən edilir. Bu zaman qiymətləndirilən obyektin alternativ istifadə imkanları nəzərdən keçirilir. Daha yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanı təhlil edilərək əmlakın gəlir gətirmə qabiliyyəti əsasında gələcək gəlirlər kapitallaşdırılır. Bu zamanda obyektin icarəsi barədə bazar məlumatları, pulun faizləri və s. kimi məlumatlar əsas götürülür. Gəlirli biznes növlərinin tətbiqi imkanları araşdırılır. Bu metod daha yetkin və stabil inkişaf edən iqtisadi şəraitlər üçün daha münasibdir.
Bu metod zamanı potensial mənfəət əldə etmək nöqteyi nəzərindən qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi üçün nağd pul axınının birbaşa kapitallaşdırılması da aparıla bilər.
Birbaşa kapitallaşdırma obyektin dəyərinin müəyyən edilməsindən, gəlir (nağd pul axını) və dəyər arasındakı əlaqə ilə qiymətləndirmə anının birbaşa arxasınca gələn dövr ərzində gözlənilən pul axınının bölünməsi yollarından ibarətdir.
Bu zaman hesablama bazası qismində qiymətləndirmə obyekti ilə daha səmərəli istifadə olunması, habelə texniki vəziyyəti nəzərə alınmaqla məqsədyönlü icarəyə verilməsi baxımından oxşarlıq təşkil edən obyektlərin icarə ödəmələrinin bazar dərəcələri təhlilinin nəticələrindən istifadə edilir.
Diskont dərəcələrinin hesablayıb tətbiq etdikdən sonra obyektə xas olan spesifik vəsaitlərdən istifadə olunması ilə bərabər icarə ödəmələrinin bazar dərəcələrinin kapitallaşdırılması metodu potensial investorun məntiqini və qiymətləndirilən obyektin bazar dəyərinin müvafiq nizamlılığını əks etdirir.